В гостях - генеральный директор Кировской экспертно-строительной организации Павел Рылов
***
А. Лапшина
В студии Анна Лапшина. Я приветствую у нас в гостях генерального директора «Кировской экспертно-строительной организации» Павла Рылова. Павел, здравствуйте!
П. Рылов
Здравствуйте!
А. Лапшина
Самовольные постройки - можно ли их узаконить, как это сделать, и причём здесь строительная экспертиза? Эту тему мы обсуждаем сегодня. И, наверное, вначале лучше рассказать, что такое самовольные постройки, как они появились?
П. Рылов
Давайте начнём с определения самовольной постройки. Во-первых, это здания или сооружения, которые построены на земельном участке, который не был выделен согласно законодательству. То есть по большому счёту, нет договора аренды, предположим, на муниципальной земле, не определены границы земельного участка. Второй момент - это когда назначение земельного участка не соответствует объекту, который на нём построен. Предположим, в промышленной зоне построен торговый центр, либо многоэтажное жильё, либо какой-то индивидуальный дом и так далее. Это всё, что касается земельных отношений. Далее, если сам объект построен без согласований, без выданного разрешения, то есть нет документов, которые нам говорят о том, что мы имеем право строить в принципе. И ещё один признак самовольной постройки - это когда здания или сооружения построены с грубыми нарушениями нашего градостроительного законодательства, градостроительные нормы и правила нарушены.
А. Лапшина
Вопрос безопасности, получается, да?
П. Рылов
Вопрос безопасности, да. И у нас, как правило, бывает в проекте одно, по факту другое, в проекте один этаж, по факту три этажа построены. Это будет считаться самовольной постройкой. То есть те параметры, которые были разрешены к строительству, они нарушены. Соответственно, нарушены противопожарные, санитарные нормы и так далее.
А. Лапшина
Мы говорим сейчас о достаточно крупных объектах - торговый центр либо многоквартирный дом. А гаражные кооперативы, кооперативы, где овощные кладовки - это тоже могут быть самовольные постройки?
П. Рылов
Конечно, могут быть. То есть это и овощные кладовки, целые ряды, гаражные кооперативы, которые построены на земле: вроде бы выделено по закону, но гаражные кооперативы тоже, бывает, разрастаются то ли вширь, то ли в высоту, поэтому тоже они будут считаться незаконными. То есть это любой объект недвижимости, который так или иначе в любой степени нарушает наше градостроительное законодательство.
А. Лапшина
Про гаражные кооперативы, я помню, была так называемая гаражная амнистия. Может быть, лет пять назад началось это всё. Город говорил: «Давайте, иначе мы имеем право снести, вы должны это официально всё оформить». А в остальных случаях все ли незаконные постройки, самострои можно узаконить?
П. Рылов
К сожалению, нет. Нельзя узаконить те объекты, которые грубо нарушают законодательство в сфере градостроительства, земельных отношений. Ещё один пример - это когда объект строительства заходит за границы земельного участка, причём заходит достаточно серьёзно, и что-то сделать ещё с землёй уже невозможно. То есть получается так, что этот объект необходимо уже сносить. Тоже такие очень часто бывают объекты. Далее, бывают объекты, которые, как я говорил, если зона допустимой застройки там три этажа, построили шесть этажей, соответственно, тоже объект подлежит сносу. Такие объекты не зарегистрировать. По крайней мере, я таких путей не знаю. Все остальные объекты, которые построены либо с нарушением оформительной части, то есть согласования разрешений, либо с какими-то нарушениями градостроительных норм, которые можно устранить, все остальные объекты можно узаконить. Правда, это зачастую идёт через судебные заседания, через суд.
А. Лапшина
А это долгий процесс, дорогой процесс?
П. Рылов
Конечно, это, так скажем, дополнительные затраты для собственника. Всегда рекомендую строить изначально по правилам, иначе придётся выкладывать снова денежку, нервы, силы. Это занимает как минимум от трёх месяцев. Соответственно, всё зависит от стоимости юридических услуг, пошлины, услуги экспертов по обследованию зданий, сооружений и, соответственно, всех других экспертов, которые будут участвовать в этом процессе.
А. Лапшина
Вы сказали про экспертов. То есть экспертиза нужна? Суд требует экспертизу?
П. Рылов
Судье, чтобы удостовериться, что объект соответствует всем градостроительным нормам, экологическим, противопожарным, земельным нормам и так далее, судье нужно понимать, что он действительно соответствует. Он назначает, как правило, судебную экспертизу, в которой ставит основные вопросы - это соответствие этого объекта нормам, угрожает ли он жизни и здоровью граждан и не нарушает ли интересы третьих лиц, которые могут участвовать в этом деле. Если на эти три вопроса эксперт даёт положительное заключение, то, как правило, никаких проблем по вводу в эксплуатацию этого объекта не возникает. Судья выносит решение, объект ставится на учёт.
А. Лапшина
Павел, а есть какие-то сроки, в которые нужно пройти это согласование? То есть если есть, например, недостроенный объект или построенный, какое-то время, в течение которого можно это сделать, согласовать его, а потом уже нельзя?
П. Рылов
На нашей практике такого временного промежутка не наблюдалось, то есть к нам обращались и владельцы самостроев, которые три года назад построили, год назад построили. Здесь всё зависит от того, насколько было качественным строительство, в первую очередь, сколько нарушений по нормативке, и вообще соответствие этого объекта всем нормам и требованиям земельного участка.
А. Лапшина
То есть сроков давности, когда уже нельзя никак совершенно сделать этот объект законным, такого нет?
П. Рылов
Нет.
А. Лапшина
Но лучше?..
П. Рылов
Лучше, как всегда, это делать побыстрее, потому что наше законодательство постоянно меняется, постоянно вносятся определённые нормы, требования ужесточаются, то есть всё ведётся к тому, чтобы с этими самовольными постройками максимально бороться и их в дальнейшем не допускать.
А. Лапшина
Павел, а что обычно делает эксперт, как происходит процесс экспертизы?
П. Рылов
Во-первых, эксперт выезжает на объект и полностью осматривает это здание или сооружение. Всё зависит от назначения, от того, какие документы предоставлены эксперту. То есть если собственник не приносит нам абсолютно ничего, то это максимально детальные исследования: вскрытие строительных конструкций, обмерные работы, смотрят, какая планировка, какие конструкции применены, какие материалы использованы. Дальше идут геодезические работы, то есть в обязательном порядке устанавливаются точки границы земельного участка, обязательно устанавливается, как посажено здание на земельном участке, в соответствии ли с нормами земельного законодательства и градостроительства, полностью мы это сравниваем с требованиями. Дальше уже всё зависит от того, если есть какие-то конструкции, которые вызывают у нас сомнения, то мы можем полностью их вскрыть, посмотреть, те ли узлы использованы, узлы безопасные, либо какие-то необходимо произвести действия.
Далее мы уже переходим в такую, как говорится, камеральную обработку: сравниваем то, что построено по требованиям законодательства, градостроительных норм, выдаём предварительное заключение нашему заказчику о том, что есть какие-то дефекты, которые необходимо устранить, чтобы привести здание в порядок. Даётся определённое время, и заказчик устраняет, если это, конечно, дефекты устранимые. Устраняет, и дальше мы снова выезжаем, снова проверяем. Если всё хорошо, мы пишем заключение, ответ на те вопросы, которые я как раз озвучивал. Дальше он получает уже полноценное заключение, в котором расписаны все нормы градостроительства, экология, пожарная безопасность и общий вывод о соответствии.
И далее он уже обращается в суд, либо суд назначает судебную экспертизу, где мы все те же самые действия проводим. То есть бывает, что заказчик приходит до суда, бывает, что он уже вышел в суд, и судья назначает судебную экспертизу, кардинальная разница в этом. И по большому счёту, досудебные экспертизы судья может отменить. То есть если у судьи возникнут какие-либо сомнения в этой экспертизе, какие-то нестыковки, либо оппонент, другая сторона будет настаивать на судебной экспертизе и говорить о том, что данное исследование проведено некачественно, то судья в обязательном порядке назначит судебную экспертизу. То есть те вложения, которые вы потратили на досудебную, они могут, в общем-то, улететь в трубу, поэтому мы всегда рекомендуем, в первую очередь, познакомить нас с объектом, мы дадим рекомендации, как это лучше сделать - в досудебном либо судебном порядке.
А. Лапшина
То есть с этим конкретным объектом как лучше поступить, да?
П. Рылов
Конечно, потому что у всех ситуация разная. Судебное заключение имеет, можно сказать, окончательное решение. Бывает, что дополнительное исследование назначают, повторную экспертизу, но, как правило, если эксперт потом в суде защищает своё заключение, то вопросов не возникает ни у суда, ни у сторон. В досудебном могут написать всё, что угодно, в принципе, теоретический вес он немножко другой.
А. Лапшина
То есть к судебной экспертизе больше доверия, вы про это говорите?
П. Рылов
Да, то есть и доверия больше, и судья принимает решение, как правило, именно на судебной экспертизе, потому что эксперт там уже даёт подписку об уголовной ответственности. Наши рекомендации - конечно, всегда стараться через суд, чтобы не тратить лишние деньги, чтобы исследование было качественным, всеобъемлющим, и вы получили уже окончательный результат, чтобы уже эти сроки не затягивались, чтобы деньги не тратились, нервы остались в покое. Юристы работают, подают иски, собирают всю документацию. Предварительно мы уже обсуждали, что с этим зданием необходимо будет сделать, что какие-то дефекты, возможно, устранить. Юристы ходатайствуют, предположим, о нашей компании, и судья может нас назначить, может других назначить.
А. Лапшина
Это по выбору судьи, да?
П. Рылов
Да, по выбору судьи. Если назначают нашу организацию, то по судебному определению мы уже выезжаем на объект и проводим все те действия, которые необходимо сделать.
А. Лапшина
А бывают ситуации, когда вы проводите экспертизу и понимаете, что нет, объект (ред.: не пройдёт экспертизу)?
П. Рылов
К сожалению, да, такие ситуации бывают, нас пытаются уговорить: «Давайте мы сделаем всё, как надо заказчику, напишем, что всё хорошо». Но мы на такое не идём, мы всё-таки берём ответственность за это сооружение на себя, и в случае каких-то, не дай Бог, аварийных ситуаций заказчик может принести это заключение и сказать: «Вот, ребята нам всё написали. Что вы от меня хотите?» Мы так не рискуем. Поэтому мы делаем всё грамотно, честно и советуем нашим заказчикам всегда устранять те замечания, которые мы выявляем в той или иной степени.
А. Лапшина
Это дорогое вообще удовольствие?
П. Рылов
Скажу так, лучше делать сразу по закону. Потому что стоимость оценивается, в первую очередь, от состояния объекта, от удалённости, от его геометрических параметров и, в конце концов, как оно построено. Цены начинаются от 90 тысяч рублей за объект. Мы не говорим о гаражах, о садовых домиках.
А. Лапшина
То есть о крупных каких-то объектах.
П. Рылов
Да, и чем меньше документов, тем, соответственно, больше работы возникает у эксперта.
А. Лапшина
Сами виноваты, надо было вовремя всё делать, как следует.
П. Рылов
Да, согласен.
А. Лапшина
Павел Рылов. Вот такое ответственное отношение у «Кировской экспертно-строительной организации». Как вас можно найти?
П. Рылов
Мы находимся по адресу: ул. Московская, 107 Б, это Московский Бизнес-центр, 2-й этаж. Наш телефон: 219-900.
