13:05, 23 декабря 2022
Полезный город. Как выстроить продуктивные отношения с управляющей компанией?
Время выхода в эфир: 13:05, 23 декабря 2022
359
0
Ведущие: Владимир Сметанин
На какие моменты надо обращать внимание при выборе управляющей компании? // Почему необходимо скептически относится к отзывам, которые размещаются в соцсетях? // Как выстроить продуктивные отношения с компанией, чтобы возникающие проблемы оперативно решались, а новые — предупреждались?

В гостях - директор управляющей компании "Паритет" Анна Клепикова

***

- Здравствуйте, у микрофона Владимир Сметанин. В нашей студии я приветствую Анну Клепикову, директора управляющей компании «Паритет». Анна Борисовна, добрый день. 

- Добрый день.

- Тема жилищно-коммунального хозяйства, надо сказать, одна из самых запутанных, сложных, зачастую возникает ситуация, когда ты пытаешься в чём-то разобраться, начинаешь искать ответы на вопросы, в результате вопросов становится ещё больше. Это нередко касается и взаимодействия с управляющими компаниями. Вот как раз сейчас такой период в Кирове, когда прошли снегопады, люди начинают спрашивать: «А где наши коммунальщики? Почему не убираются? А зачем они вообще нужны?» Ну давайте будем разбираться, для чего нужна управляющая компания, как она создаётся, какие цели в своей работе она преследует. 

- Многоквартирный дом может общим собранием собственников выбрать одну из трех форм управления. То есть это непосредственное управление, но это создаётся только в домах, в которых менее 30 квартир. Форма товарищества собственников жилья, это может любой многоквартирный дом создать. Либо они выбирают форму «управляющая организация». То есть это организация, которая привлекается по договору между собственниками и управляющей компанией для обслуживания, управления многоквартирным домом. При этом перейти от одной формы к другой форме они могут в любой момент времени. 

- Нет никаких ограничений?

- Никаких ограничений. Общее собрание собственников, выбирается управляющая организация, далее документы подаются в Государственную жилищную инспекцию, и с момента включения многоквартирного дома в лицензию управляющей компании данная компания приступает к управлению.

- Как правило, сколько времени это занимает с момента такого окончательного решения жителей?

- Все зависит от договора, который был ранее заключён, может быть с предыдущей управляющей компанией и от качества подготовки необходимых документов для включения в лицензию. До двух месяцев может занимать, даже в некоторых случаях может и до трех.

- Рассмотрим ситуацию, если собственники отказываются от одной управляющей компании и решают перейти в другую, распространённая, да, ситуация для областного центра. Тут могут ли возникнуть какие-то сложности, чтобы рассчитаться с предыдущей компанией, включиться в работу с новой компанией?

- Сложностей никаких на данный момент нет, сейчас очень это всё грамотно предусмотрено законодательством, то есть нет никаких двойных квитанций, переходного периода. Есть дата включения в лицензию, всё, соответственно, предыдущая управляющая компания обязана по законодательству передать все документы, осуществить все необходимые расчеты. И с числа, которое вот дата включения в лицензию, новая управляющая компания приступает к управлению. То есть в данный момент таких проблем вообще нет.

- Я помню, в недалёком прошлом у нас возникала такая ситуация в областном центре, когда ещё квитанции предыдущего рассылают.

- Было очень много двойных квитанций, не отдавали дома, очень было всё это. 

- Сейчас законодательство исключает такие случаи?

-  Да-да-да, то есть этот момент сейчас проработан, наконец-то, потому что достаточно длительное время были какие-то разногласия или с датой заключения договора, или с датой включения в лицензию. Всё это устранили. Сейчас это однозначно с датой включения в лицензию, соответственно, другой управляющей организации. То есть вопросов здесь стало намного меньше, проще работать и собственникам, и управляющим компаниям.

- Управляющая компания сразу же непосредственно приступает к работе, как только включили в лицензию, всё, она начинает свою деятельность?

- Да, с первого дня.

- Какие обычно первые шаги управляющей компании проводятся? Оценка, фронт работ, состояние дома, что нужно делать, или это всё на предварительных этапах осуществляется?

- На предварительных этапах это достаточно сложно сделать, когда на доме ещё другая управляющая организация, поэтому первоначально это, конечно, полный осмотр дома, тщательный, с составлением акта, доведением до сведения совета дома, то есть, какие у вас есть проблемы, на что мы будем обращать внимание в первую очередь и составление плана работ и обсуждение основных моментов. 

- Судя по опыту работы управляющей компании, которую вы возглавляете, с какими проблемами чаще всего приходится сталкиваться, когда новый дом появляется в управлении? 

- Основное, конечно, это сразу же найти качественного дворника и качественную уборщицу, так у нас в очереди нет сильно много желающих для данной работы. То есть это вот первоначально, что необходимо сделать, когда приходит новый дом. Если это всё имеется, все мы нашли, то там уже как бы этот вопрос закрыт и проще намного работать в дальнейшем по другим вопросам.

- Принято считать, что эти должности, названные вами, они у нас не очень оплачиваются, мягко говоря. Ситуация действительно оставляет желать лучшего?

- В том числе зависит от самого работника. То есть, соответственно, конечно, приглашая на работу дворника либо уборщицу, мы не предлагаем большие заработные платы, но, если человек работает хорошо, мы это видим, что он на постоянной основе старается, соответственно и дом это видит, от них может даже исходить инициатива: «А давайте мы повысим зарплату дворнику». Конечно, мы это всё рассматриваем, повышают зарплату и таких людей мы стараемся держать. В нашей управляющей компании мы не пользуемся клининговыми услугами, у нас все работники свои, в том числе и уборка подъездов, и уборка придомовых территорий.

- Клининговые услуги – это нанятая сторонняя организация. 

- Мы не сильно влияем в этом случае, если клининговая компания на того работника, которого они поставят на тот или иной дом. То есть у нас есть договор, они обязаны выполнить, но как выполняют, это уже как говорится, достаточно проблематично это всё контролировать. В какой-то период времени мы приняли решение, что мы будем делать это самостоятельно.

- Примеры таких клининговых компаний есть, есть управляющая компания, которая сотрудничает?

- Вообще достаточно много на рынке данного вида услуг, то есть в любой момент можно воспользоваться услугой.

- Работа дворника, работа уборщицы оплачивается из этих средств, которые собственники платят в рамках текущего обслуживания, да, все верно?

- Да.

- Давайте об этой строке поговорим поподробнее, что в неё входит?

- В данную строку входит достаточно большой набор услуг. Во-первых, конечно, всегда все ссылаются и ориентируются - это на минимальный перечень работ и услуг, утверждённый постановлением Правительства Российской Федерации № 290, то есть вот это минимальный перечень, который управляющая компания обязана выполнять. А далее могут быть какие-то дополнительные услуги, которые собственники общим собранием принимают, мы включаем в тариф. Минимальный перечень - это содержание конструктивных элементов, инженерного оборудования, придомовой территории, текущий ремонт, обслуживание в случае, если есть лифты, лифтов, газовое оборудование, аварийная служба, электроизмерительные работы, проверка вентканалов, то есть достаточно большой спектр, в том числе управленческие расходы, которые закладываются управляющей компанией в тариф и получается плата за содержание многоквартирного дома.

- А как вообще в хорошей добросовестной управляющей компании устроена эта система взаимодействия с конкретным домом, сотрудник постоянно присутствует, постоянно обход делает, чтобы оценить, что произошло, возможно, где-то экстренное вмешательство требуется или это всё по заявкам конкретных жителей и старших по домам и так далее?

-  Для того, чтобы был постоянный контакт с жителями, существуют диспетчерские службы. Номера у нас в квитанции указаны, то есть с 8 до 5 в рабочее время - это диспетчер управляющей компании у нас работает, с 5 вечера до 8:00 утра - это аварийная служба. То есть все заявки подаются через диспетчера. Кроме того, у нас на жилфонде, жилфонд достаточно большой, он разделён на четыре части и у каждого, так скажем, участка есть начальник участка. Это человек, который непосредственно в течение всего дня приходит утром на оперативку, получает там какие-то распоряжения, смотрит, какие были заявки, смотрит, как прошла ночь, какие были аварийные заявки с его жилого фонда и далее в течение дня он находится на своем жилом фонде. То есть в том числе отрабатывает заявки, осматривает дома, досматривает придомовые территории, крыши, вот сейчас особенно в зимний период у них день начинается с того, что они первоначально всё это объезжают и всё это смотрят, в каком у них всё это состоянии. То есть человек находится постоянно на жилом фонде, общается с председателями, общается с заявителями, вот таким образом. То есть ни один дом у нас так вот не оставлен вниманием, и, так скажем, в течение дня выпал из поля зрения.

- Если говорить о критериях выбора конкретной управляющей организации, рынок в Кирове довольно насыщен, порядка 130, как вы сказали перед началом программы, и с каждым годом количество управляшек, извините, использую этот термин, растет и соответственно, я понимаю, многие впадают в какое-то зачастую недоразумение. На что ориентироваться, какие критерии брать во внимание, какие лучше скептически оценивать, с осторожностью подходить? Как специалист, подскажите.

- Да, вот в 2015 году ещё у нас Правительство Российской Федерации решило как-то узаконить этот рынок и ввести лицензирование управляющих организаций, но как показала практика, лицензию получить достаточно просто, вход на данный рынок совершенно не требует каких-либо финансовых вливаний, то есть получил руководитель квалификационный аттестат, подучился немножко, получил, как говорится, бесплатно, 30.000 заплатили госпошлину, получили лицензию. 

- То есть это буквально вообще в сжатые сроки?

- В сжатые сроки, да, то есть зарегистрировали, уставный капитал там 10.000, пожалуйста, и всё, твоя компания становится управляющей организацией. И там уже дело техники, как привлечь жилой фонд. На самом деле, если ранее управляющие компании создавались хотя бы выходцами из других управляющих компаний крупных. Почему у нас такой рост возник числа управляющих компаний, это вот именно начали уходить с рынка крупные управляющие компании не по своей воле, и все сотрудники, кто более или менее что-то знал, что-то умел, решили организовывать свои управляющие компании. Последнее время на этот рынок выходят люди, которые далеки вообще абсолютно из других сфер, всю жизнь совершенно другим занимались, но а почему бы нет, другие работают, давайте мы попробуем. Поэтому сейчас очень много управляющих компаний. Они, как вы правильно заметили, постоянно регистрируется, постоянно откуда-то появляются и жителям достаточно сложно разобраться. А тем более, что все приходят, не факт, что все говорят то, что есть на самом деле, поэтому, конечно, ориентироваться в данной ситуации необходимо именно на мнение жителей многоквартирных домов, которые уже находятся в управлении каких-либо управляющих организаций.

- То есть опыт работы смотреть, когда была создана управляющая компания, сколько лет она уже функционирует? Какие дома у них находятся в управлении? Да, прям список. Эта информация ведь должна быть открытая?

- Да, абсолютно открытая. Я считаю, как экономист по образованию, что сейчас лучше выбирать управляющие компании, у которых достаточно большой жилой фонд. В связи с тем, что данные компании обладают необходимой финансовой устойчивостью, опытом работы и, соответственно, если вы смотрите, что управляющая компания создана там 7 лет назад, а у них 10 домов, сами, как говорится, думайте о том, почему туда никто не идёт. 

- Может, им хватает?

- Поверьте, не хватает, но никто не идёт, соответственно, на 10 домах качественно обслуживать жилой фонд - это просто нереально. 

- Ну давайте конкретные цифры назовём, на какую численность домов ориентироваться, 100, 50?

- Ориентироваться нужно не на численность домов, а на обслуживаемую жилую площадь. То есть самый оптимальный вариант, когда у управляющей компании в управлении более 300.000 квадратных метров жилья, то есть в этом случае уже экономически, так скажем, просчитано, что данная управляющая компания будет выполнять все свои обязательства, у нее будет хватать денег на всё, в том числе на текущий ремонт, на оплату всех счетов и так далее. До 300.000 квадратных метров достаточно это проблематично. Либо все услуги вам будут оказывать компании, которые будут либо на аутсорсинге, либо клининговые компании.

- Итак, опыт, в первую очередь на него ориентируемся, общая жилая площадь, которая находится в управлении, далее что посоветуете? На что обратить внимание? Наверное, прийти непосредственно в дом и пообщаться с жителями.

- Да, прийти в дом. Так как вот буквально случай из прошедшего месяца, когда позвонила мне председатель совета дома с вопросом, можно ли перейти в нашу управляющую организацию, но при этом сразу же сказала, вы знаете, о вас отзывы не очень хорошие в интернете, но я не стала на них смотреть, я просто подошла к дому, который вы обслуживаете, к ларьку, там рядом ларек. И спросила, вы из этого дома, там женщины были, они сказали, что из этого. Как вот вам управляющая компания «Паритет». Они сказали: «Замечательно, всё хорошо». Вот мнение живых людей, живущих в этом доме. То есть, соответственно, вот на это она и ориентировалась для того, чтобы продолжить свою деятельность по возможности сотрудничества с нами, таким образом. Некоторые дома, просто, конечно, иногда удивляются своим подходом к выбору управляющей организации, так скажем, несерьёзным. Вот кто пришёл, пойдёмте к нам, вот тут у меня знакомые в вашем доме живут и так далее, ну, пойдемте. Всё равно надо более серьёзно к этому подходить, надо собирать информацию, надо смотреть, надо разговаривать с людьми. 

- Хорошо, поговорили, пришли пообщались, дальше уже можно плотнее разговаривать о том, как начать с вами взаимодействовать? 

- Да, конечно. К нам обращаются, мы назначим встречу, общаемся. Мы стараемся, конечно, чтобы собственники пришли к нам в офис, посмотрели, как мы работаем, посмотрели, что все сотрудники на месте, все работают, есть такие-то специалисты, такие-то специалисты. То есть это уже подход к выбору управляющей организации, потому что обязательно надо посетить офис и посмотреть, как работает управляющая организация. Потому что зачастую бывает такое, что выбрали, приходят в офис, а сидит один человек, никого нет, не к кому обратиться, вопросы решать не с кем.

- Ответов получить не получается там качественных, опять же вопросы, вопросы, вопросы. В общем, скептически, повторимся, относиться к тем оценкам, отзывам, которые в интернете можно часто встретить.

- Конечно. В интернете все отзывы обезличены.

- Отзывы конкуренты ещё могут быть наверняка, да?

- Абсолютно уверена в том, что это могут быть происки конкурентов. Самое главное, что это не идентифицировать никак, что это именно человек с нашего жилого фонда из нашего дома что-то написал. Поэтому ещё раз повторю, там всё это обезличено, никак это не понять, зачастую отзывы пишутся без конкретных адресов, без конкретных проблем, без чего-либо, просто вот не нравится и всё.

- А люди читают и, соответственно, у них усугубляется еще негативное отношение вообще, в принципе, к сфере ЖКХ. Насколько сейчас управляющие компании ответственны перед контролирующими органами, госжилинспекция та же самая, прокуратура, администрация города, территориальное управление, то есть взаимодействовать приходится с очень многими структурами. Ну вы понимаете свою ответственность, если что-то пойдёт не так, то придут и зададут вопросы компетентные органы, так ведь?

- Они приходят и задают, да, как бы взаимодействие постоянное. Жители, как бы их ни обслуживали, всё равно любят писать различные вопросы в контролирующие органы. В этом году у нас мораторий на проверки, то есть одно государственная жилищная инспекция всё равно на заявления, которые к ним поступают, реагирует, делает запрос документов, то есть проводит, так скажем, проверки без последствий. А в обычное время, конечно, штрафы, которые вот установили за нарушение лицензионных требований, достаточно значительны.

- Юридическое лицо, там штрафы исчисляются на крупные суммы. При возникновении вопросов со стороны контролирующих органов есть возможность доказать, что управляющая компания работала, мы не бездействовали, но вот пока не получается. Делается на это какая-то поправка?

- Конечно делается, потому что вот при таком размере штрафа значительно увеличилось и количество оспариваний решений государственной жилищной инспекции, оспариваний штрафов в судебном порядке. Соответственно, вот в этом случае мы можем доказать путём предоставления дополнительных документов, каких-то пояснений, свидетельских показаний и всё это рассматривается, потому что штрафы, там суммы, можно сказать очень крупные, поэтому все управляющие компании ходят и оспаривают даже в случае, если мы точно можем быть уверены, что да, мы виноваты, мы все равно стараемся каким-то образом минимизировать свой ущерб. 

- Ежегодно можно слышать, читать в новостях, видеть о том, что, когда дело доходит до каких-то грубых нарушений и управляющим компаниям грозят лишением лицензии. Помогает ли это расправиться с недобросовестными конкурентами, как вы считаете, на рынке? Действительно ли мы избавляемся от людей, которые не хотят работать и не будут работать?

- Лишить лицензии достаточно проблематично. Это тоже всё делается в судебном порядке. У нас в нашем регионе лишали лицензии только уже компании, которые находились в стадии банкротства. А за нарушение лицензионных требований, я такого ещё вот пока не встречала, поэтому вот сама система этого лицензирования управляющих организаций, по моему мнению, на текущий момент ни к чему абсолютно не приводит, не приводит к тому, чтобы уменьшить количество недобросовестных управляющих компаний и какого-то воздействия на управляющую компанию. Поэтому в этом случае надо жителям самим избежать этой вот ситуации и именно тщательнее выбирать управляющие организации, потому что рынок всё-таки он, так скажем, конкурентный и здесь выживают у нас в любом случае те компании, которые показывают свою работу. 

- Которые добросовестно подходят к своим задачам, к своей работе. Тоже такое распространённое мнение, мнение не очень положительное, каждое повышение тарифов коммунальных люди воспринимают, как не знаю что, как обогащение управляющих компаний. Потому что многие не могут до конца понять, за что они платят, что они именно оплачивают в этих квитанциях. Какое пояснение дадите на эти претензии?

- Отрасль наша жилищно-коммунального хозяйства, а именно управляющей организации в настоящее время находится в самом бесправном положении. Если ресурсоснабжающие организации у нас вот даже в этом году с 1 декабря получили повышение цен на 9%, ничего для этого не делая, просто Правительство так решило. У нас так не получается. Мы работаем по тарифам, которые установлены собственниками многоквартирных домов. Просто так взять и повысить тариф мы не можем, то есть это всё общее собрание собственников. И на общем собрании собственников управляющая организация должна доказать, что именно необходимо повысить тариф на такую-то сумму, потому-то, потому-то и потому-то.

- Иначе у нас не получается что-то сделать.

- Иначе у нас не получается.

- Какой сейчас минимальный тариф? Напомните, пожалуйста.

- Минимальных тарифов нет, их и не было никогда. Их нет, то есть для каждого дома устанавливается свой индивидуальный тариф по расчёту в зависимости от конструктивных особенностей, в зависимости от площади дома и в зависимости от того, что планируется сделать по текущему ремонту, как планируется обслуживать дом, поэтому это решение общего собрания собственников. Соответственно, для управляющих организаций все наши контрагенты цены повышают, то есть вот сейчас уже прислали уведомление вот нам, например, аварийная служба повышает, аренда контейнеров повышается, не поверите, на 56%.

- Больше, чем наполовину.

- Потому что данная, как скажем, деятельность, она коммерческая. Хочешь - бери контейнеры в аренду, хочешь - не бери, это как бы искать альтернативу, но, в принципе, у нас в городе ее нет, либо их покупать. То есть нам-то контрагенты повышают цену, а мы без решения общего собрания не можем этого сделать, поэтому только вот объяснения, согласования и принятие решений общим собранием собственников.

- Вы об этом говорите жителям? Как часто приходится выступать на этих собраниях и пояснять необходимость изменения тарифов?

- Конечно, самое удивительно, что вот в этом году даже были ситуации, когда мы не планировали повышать плату за содержание, а собственники сами обращались и говорили: «А давайте повысим, мы же видим, как растут цены».

- Что не получается в этих рамках, да?

- Да, как растут цены, значит, что происходит на рынке этих же стройматериалов, и сами предлагали. Конечно, мы никогда не отказываемся от таких предложений.

- Я понимаю, если люди сознательно подходят к делу, то, действительно, нужно решать вопрос. 

- Это вот именно грамотность потребителей, постоянное общение. Наши все многоквартирные дома всё прекрасно знают, что входит в тариф, как он считается, откуда что берётся, поэтому нам вот в этом отношении проще. А какие к нам приходят, начинаем тоже, так скажем, просвещение, объяснение, расклад, это вот туда-то идёт, это туда-то, это оттуда берётся. Также всё это видно в отчётах, которые годовые мы предоставляем, ну и промежуточные. То есть всем всё поясняем, всем, кому интересно, всё это рассказываем для того, чтобы люди тоже понимали, что работать на доме без денег невозможно.

- В целом, я так подозреваю, впечатление от уходящего 2022 года противоречивые. Раз уж мы с вами накануне новогодних праздников общаемся, какие-то итоги подвести немножко.

- Вот вы знаете, 22 год, он прошёл на удивление спокойно, не было никаких серьёзных изменений в законодательстве для нашей сферы, не трясло, не придумало что-то у нас ни Правительство, ни Министерство строительства и ЖКХ. Абсолютно спокойно работали весь год, плюс мораторий на проверки, жители платили исправно. Вот тоже там прогнозировали снижение собираемости платежей по периодам было, по году нет. Достаточно позитивно для нашей отрасли прошел год.

- Прогнозы на 2023-ий?

- У нас прогнозы работать, проводить текущий ремонт и привлекать новый жилой фонд, если будет у кого-то такое желание, и развиваться.

- Где более подробную информация получить о работе управляющей компании «Паритет»? Куда прийти? Вот вы говорили о том, что надо прийти в офис, лично поговорить.

- По телефону первоначально 41-22-02, либо прийти в офис, улица Свободы, дом 133а. 

- Спасибо, Анна Клепикова, директор управляющей компании «Паритет». Всего доброго. 

- Спасибо, до свидания.

***

Реклама. ООО "Паритет"