15:24, 28 декабря 2022
Полезный город. Качественные кадастровые работы - спокойствие собственника
Время выхода в эфир: 15:24, 28 декабря 2022
317
0
Ведущие: Владимир Сметанин
Почему от своевременного и качественного проведения кадастровых работ зависят будущие спокойствие и комфорт собственника? // На что обращать внимание при покупке недвижимости? // Как решить земельные споры, например, с соседями по участку?

В гостях -  руководитель кадастрового агентства «Актион» Наталия Ашихмина

***

- Здравствуйте, меня зовут Владимир Сметанин. В нашей студии я приветствую Наталию Ашихмину, руководителя кадастрового агентства «Актион». Здравствуйте, Наталия!

- Добрый день. 

- Я думаю, что большинство из нас в повседневной жизни не сталкиваются с таким понятием, как кадастр, поэтому для начала я предлагаю напомнить о том, в чём суть работы заключается.

- Если обобщить и сказать, что кадастровые работы - это все виды работ и услуг, связанные с землей и объектами недвижимости, такими как здания, помещения, инженерные сети, вплоть до железных дорог и каких-то открытых и закрытых парковок. И поэтому все вопросы, которые возникают юридические и технические, мы решаем. Предоставляем услуги - это и оформление нового строительства, и реконструкции существующих объектов, это перепланировка жилых и нежилых помещений, это межевание земельных участков, это согласовательные работы, как в своё время было модно говорить «работы под ключ». Мы эти работы под ключ все предоставляем по всем своим видом услуг и, соответственно, нашими клиентами может быть и бабушка, прийти оформить свой дом, может являться и крупная строительная компания, и государственные организации, такие структуры, как «Газпром», «Лукойл», нефтепродукты и так далее. 

- В общем, кадастровые работы - это то, что должно предварять непосредственно этап работ, реконструкции, ремонта, это необходимо делать.

- Это необходимо делать. Я всегда придерживаюсь того мнения, что, когда ты занимаешься кадастровыми работами со строительным проектом, это начинается от задумки. И все документы делать параллельно со всеми службами: с проектировщиками, с инженерами. И для того, чтобы объект вести, мы уже, кадастровые инженера, являемся конечной инстанцией, которая готовит документы для акта ввода.

- Почему важно обращаться именно к профессионалам?

- Хотелось бы привести народную мудрость: «Скупой платит дважды». У нас люди очень часто начинают экономить, неважно, это юридическое лицо, это частник, это собственник, который узаканивает перепланировку своей квартиры, юрист, сопровождающих какую-то сделку купли-продажи. Всё равно каждый должен заниматься своим делом. Соответственно, если вы покупаете помещение и планируете разместить там магазин, детский сад, фитнес-центр, ещё что-то, нужно проанализировать все документы с точки зрения технических требований.

Юристы, к сожалению, я нисколько не умаляю их компетентность, они чаще всего анализируют с юридической точки зрения, а технические какие-то моменты начинают упускать. Ещё главная проблема в том, что, когда не профессионалы начинают ходить, задавать в какие-то инстанции вопросы, я таких людей называю мартовскими котами, сходят пометят всю территорию, и потом приходят и говорят, помогите нам решить ваши проблемы.

- Это возможно, когда уже запущенные такие случаи?

- Да, это возможно, но не во всех случаях, к сожалению. И это дополнительные сложности, соответственно, это увеличение сроков и, конечно, стоимости всех работ для клиентов. Потому что профессионалы с этими специалистами в различных инстанциях разговаривают с ними на одном языке, будь то Администрация, ещё какие-то где-то согласовываем, в «Водоканале», в КТК, в «Газпроме» документы согласуем. Мы разговариваем на одном языке. Мы друг друга понимаем. Соответственно, мы уже лишнего ничего не скажем, даже если у клиента есть какие-то проблемы, уже свои выводы можем делать и тем самым облегчаем путь собственнику.

- А вообще кадастровые работы - это дорого? Как вообще ценообразование в этой сфере формируется? 

- В зависимости от объекта и хотелок, что вы хотите сделать с этим объектом. В последнее время больше всё-таки работаем с объектами недвижимости и землёй, она поскольку-постольку идёт уже как параллельно, если занимаемся зданиями. 

- То есть недвижимость находится на каком-то участке земельном?

- Да-да-да, совершенно верно. И, соответственно, от того, что вы хотите. Вы хотите просто сделать перепланировку своей квартиры, или вы хотите получить согласование какой-то проектной документации строительного проекта, от этого и стоимость зависит. У меня и моих специалистов такая позиция: мы никогда просто по телефону стоимость работ не озвучиваем. Потому что, я говорю, всё зависит от видов работ. Нужно смотреть документы, нужно анализировать, смотреть. Вы мне скажете, что у меня так, а принесёте документы, окажется, там совершенно по-другому, поэтому мы в моей практике не озвучиваем цену просто так. Может варьироваться от 5000 до 500000. 

- Давайте рассмотрим конкретный случай довольно распространённый. В последнее время очень популярно у нас индивидуальное жилищное строительство, когда люди переезжают за город, покупают большой участок, строят большой дом. В чём вы можете здесь конкретно помочь? 

- В принципе, мы можем даже помочь на стадии того, что проконсультируем и проанализируем те данные этого земельного участка, который вы хотите приобретать. Недавно, буквально месяц назад, обратился знакомый, говорит, хотим купить земельный участок. Мы начали смотреть. Да, участок в красивом месте, рядом лес, но дом строить там нельзя, потому что у нас от лесополосы дом можно строить, если расстояние там не меньше 30 м.

- То есть нормативы определенные есть?

- Есть определённые нормативы. Обязательно нужно соблюдать отступы от границ земельных участков. У нас же не все участки просто там в чистом поле, есть же уже в населённых пунктах, нужно учитывать расстояние от существующих инженерных сетей, нужно правильно учесть расстояние противопожарное от объектов, которые на соседних участках. Хотя сейчас в упрощённом порядке жилые дома частные регистрируются по так называемой дачной амнистии, но всё равно важно соблюсти все эти требования, чтобы в будущем к вам не было вопросов.

- А в купле-продаже квартиры, тут какие нюансы есть, если уже переместиться в мегаполис?  Семья решает поменять жилплощадь, увеличить, предположим, её, из маленькой квартиры переехать в более просторную.

- При купле-продаже квартир самая главная важная особенность, что нужно проверить - это узаконена перепланировка или нет? То есть нужно смотреть, отталкиваться от того, какие сведения содержатся в Росреестре, какая планировка у вас содержится и что есть по факту. Ни для кого не секрет, что все перепланировки, вот мы очень много занимаемся в Кирове и в районах, Слободской, Кирово-Чепецк делаем тоже. У нас больше 90% перепланировок. Даже может быть, 99% узаконивается постфактум, когда нужно там продавать квартиру, еще что-то там, дарственную какую-то оформлять.

- То есть по принципу «пока петух не клюнет».

- Да, и главное даже если она есть, нужно убедиться, возможно ли её по нормам закона узаконить, оформить. Потому что у нас бывают такие перепланировки сделаны, которые по требованию законодательства не разрешены.

- Например, несущие конструкции, да?

- Да, несущие стены. У нас начинают менять мокрые зоны, то есть кухню, санузел перемещать в другие углы квартиры. А у нас это непозволительно. У нас начинают присоединять лестничные клетки, общие места пользования к квартирам. 

- Еще такой довольно распространённый случай. В садоводческих товариществах часто возникают забавные споры между соседями, перенести забор на 10 см., на 50 см. Вы тоже участвуете в этих разбирательствах?

- Да, здесь несколько вариантов развития событий может быть. Во-первых, если вы пользуетесь участком или покупаете участок, в первую очередь нужно посмотреть отмежеван он или нет. Это для того, чтобы понять, если отмежеван участок, вы можете вынести в натуру границ и посмотреть, как действительно он располагается на местности. И даже при этих работах можно уже понять, вылез на вашу границу кто-то или нет. Сложнее бывает, когда уже участки сформировавшиеся, фактическое пользование там много лет идёт. И у соседа зашёл ум за разум и он решил, что забор у меня стоит на месте, мне надо его передвинуть.

Часто в этих случаях начинается уже судебное разбирательство, назначаются судом экспертизы, которые мы тоже делаем и, соответственно, уже собираем все документы, на основании которых предоставлялся участок. Если он возник из каких-то других участков, то есть правильно или неправильно это было сделано и такие случаи можно только в суде разрешить. Сразу скажу, эта процедура довольно затратная и длительная и не факт, что вы получите результат.

- Чем кадастровое агентство «Актион» выгодно отличается? Я знаю, вы любите повторять, мы всё делаем под ключ, вы отдыхаете, мы работаем.

- Мне кажется, сейчас это делают практически все, это позиционируют все. Наша, наверное, особенность в том, что мы можем просчитать дальнейшую судьбу вашего объекта по вашим желаниям. Если вы покупаете здание, приходите к нам и говорите вот, да, я покупаю это, но сейчас там складское здание числится, я со временем хочу увеличить его площадь, часть здания перевести под офисы, часть под производство. Возможно ли это сделать? Соответственно, мы от ваших желаний анализируем все требования и законодательные, и технические, собираем справки, разговариваем с проектировщиками, возможно ли там это сделать, собираем справки от собственников инженерных сетей, потому что, когда строишь там здание всё, это всё равно инфраструктура. И ни для кого не секрет, что это недешёвое удовольствие. Бывает, что участок уже занят существующими сетями, нужно просчитать, возможно ли их будет перенести.

Мне кажется, даже вот из этих пояснений будет понятно, чем мы отличаемся. Мы работаем комплексно. Это уже давно вышло за понятие кадастровые работы. У нас очень большая база партнёров и коллег, мы проектировщики, то есть от маленьких объектов до больших объектов. Год заканчивается на такой довольно позитивной ноте, и все встрепенулись с начала делового сезона в сентябре после отпусков, и вопросов возникает много. Начинает радовать то, что люди думают наперёд и действительно приходят, получают консультацию, просят какие-то справки собрать. У нас довольно много запросов на то, чтобы вот именно пообщаться со всеми инстанциями, грамотно составить запросы. 

- От этого многое зависит, да?

-  Да-да-да. Я всегда говорю, не нужно бояться работать там с административными органами, ещё что-то, главное правильно задать нам вопрос. Даже если что-то непонятно, невозможно собрать данные, они скрыты где-то или не предоставляется по запросам по нашим или ещё что-то, всегда важно тогда написать в соответствующий орган запрос, спросить, что ты хочешь и тебе предоставят пояснение. Вы если никогда этим не занимаетесь, вам будет сложно составить такой запрос, пообщаться при необходимости со специалистом. Мы это за вас сделаем и предоставим вам весь алгоритм работы, ответим на все интересующие вас вопросы.

- Новое в сфере кадастра, я имею в виду законодательную плоскость, часто появляется?  Возможно, какие-то изменения были в последнее время или, может, нам всем стоит готовиться к каким-то изменениям? Мы прекрасно знаем, что у нас периодически меняется законодательство и что-то нужно предпринимать.

- Последний год таких особых законодательных потрясений вроде нет. Они есть, но это такие с места на место корректировки, не меняющие существующих нормативов. И чтобы я, наверное, заострила внимание на том, что немножко расскажу про кадастровую стоимость, на основании которой начисляют налоги. У нас кадастровая стоимость начисляется на основании сведений, которые есть в официальных реестрах, то есть это в Росреестре.

То есть на основании вот если у вас дом, там написано три этажа, площадь такая-то, материал стен такой-то, расположен там-то. На основании этих характеристик вам начисляют налог на имущество. Это на любой объект, коммерческой или жилой. У нас начинает собственники вспоминать, что да, когда получают квитанции и говорят: «Почему у нас так много?». И начинается. То есть мы эти услуги можем предоставить, проверить, при необходимости исправить технические ошибки, ещё что-то.

Недавно была на учёбе в Росреестре, тоже для себя сделала такое открытие, новшество. Нам сказали, что важно, чтобы назначение объекта была занесено правильно. Например, вот есть гараж, да, и он просто может содержаться в Росреестре с назначением «нежилое помещение», а нет у него разрешённого использования «гаражный бокс». Я с удивлением узнала, что раз вот у него не занесено этого назначения, налог очень отличается. Соответственно, коммерческое помещение вы используете его под склад, а у вас просто нежилого помещения. Если не обозначен, я утверждать не буду, но, возможно, вам не совсем корректно начисляют кадастровую стоимость и, соответственно, от нее считают налоги.

Не надо никогда преуменьшать значимость вот этих сведений в Росреестре, что иногда малый и средний бизнес делают, да и частники. Важно, чтобы все документы были в порядке. Это ведь не только начисление налогов, это для бизнеса ваше спокойствие от проверок пожарной инспекции, Роспотребнадзора, ещё что-то, со стороны муниципалитета за правильным использованием ваших объектов. Муниципалитет с какой стороны может проверять? Что у вас есть участок, у него разрешённое использование, там, административное здание. А по факту у вас там находится кафе, и вам муниципалитет напишет, что у вас не соответствует назначение здания назначению участка и предложит вам это исправить. К нам тоже часто обращается с такими вопросами. Простой человек, который не имеет каких-то специальных знаний, не разберется в этом. Соответственно, наша особенность в том, подытожу, что мы можем закрыть все ваши вопросы и потребности.

- Заинтересовавшимся слушателям давайте подскажем, куда следует прийти, обратиться. Я имею в виду кадастровое агентство «Актион», где люди смогут получить более подробную консультацию?

- На данный момент мы находимся на Карла Маркса 127, 7 этаж, офис 704. Мой контактный телефон 8-919-507-45-26. Звоните, пишите в любой удобный для вас мессенджер: Viber, WhatsApp, Telegram, Instagram, будем рады вам помочь.

- Благодарю, Наталия Ашихмина, директор кадастрового агентство «Актион». Спасибо!

- Спасибо!

***

Реклама. ИП Ашихмина Н.А.